寶龍地產（ 1238）

寶龍地產（ 1238）昨舉行推介會，公司 09年度純利料大增 226%至 30.4億元（人民幣．下同），以招股價每股 3.3至 4.9港元計，招股市盈率（ PE）僅 3.82至 5.68倍。不過，純利中 18.18億元乃來自已建成及在建中、但將於今年完工的投資物業公允值溢價（已除稅），佔全年純利 59.8%，儘管較過去 3年分別 66%、 65.9%及 68.5%的比重有所下降，但仍偏高，若扣除該估值溢價，招股 PE將升至 9.52至 14.13倍。

撇除重估　 PE約 9.5至 14.1倍

寶龍上半年賺 3.3億，來自投資物業公允溢價僅 240萬元，大部份是交付物業的溢利入賬，全年純利中卻有 59.8%是沒有現金流的估值溢價；至於今年租金收入雖增 54%，但總額亦只有 8210萬元。
據 寶龍初步招股書披露，該公司 7、 8月售樓步伐加快，截至 8月底，已售出並預計年底前完成交付的住宅及商業樓宇總金額為 17.58億元，較 6月底時多出 7.13億元。兩類物業 8個月平均售價分別為每方米 3833元及 8133元，較去年全年跌 8.37%及增 16.66%。

消息人士透露，本周五起公開招股的寶龍地產（ 1238），招股價介乎 3.3至 4.9元，發售 10億股，集資 33億至 49億元；主席許健康將透過上市沽售 1.5億舊股，佔發售股數 15%，以招股價上限計算，最多套現 7.35億元。

招股價 3.3至 4.9元

按每手 1000股計算，寶龍的入場費是 4949.44元。據悉， APG Investment斥資 1.95億元認購寶龍，成為基礎投資者，設有 6個月禁售期。
根據寶龍的初步招股書，公司計劃將派息比率定為 20%。截至今年 6月底，公司約有 330萬平方米的開發中樓面及 390萬平方米持作未來開發的樓面，估計需要額外土地及建築成本 34億元來完成開發中物業；至於未來開發物業則要額外土地及建築成本 64億元來完成。
該公司目前絕大部份收入均來自物業銷售， 08年及今年上半年租金，分別佔總收入 3.4%及 2.2%；不過，公司今年上半年的毛利率高達 52.9%，執行總裁許華芳（圖）較早前曾透露，手持項目的土地成本只是每方米 500元人民幣。